Obowiązująca oraz nieprzekraczalna linia zabudowy to pojęcia kluczowe dla inwestora. Należy się z nimi zapoznać przed zakupem nieruchomości i rozpoczęciem budowy, a najlepiej – na etapie planowania zabudowy działki. Linie zabudowy dotyczą bowiem miejsca, w którym na danym terenie powinien znajdować się budynek. Czym różnią się te dwa pojęcia? Podpowiadamy też, czy istnieje możliwość modyfikacji tych danych.
Linia zabudowy w MPZP i WZ
Pojęcia nieprzekraczalnej i obowiązującej linii zabudowy pojawiają się w planach zagospodarowania przestrzennego oraz warunkach zabudowy dla nowej inwestycji. Wymóg wskazania w tych aktach linii zabudowy, czyli usadowienia przyszłych zabudowań, przewiduje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dn. 27 marca 2003 r. Oba wskazane pojęcia nie doczekały się definicji ustawowej, dlatego w ich zrozumieniu bardzo pomocne jest orzecznictwo sądów administracyjnych. Niejednokrotnie wyjaśnienie, co to jest linia zabudowy obligatoryjna i nieprzekraczalna znajdziemy w samym planie zagospodarowania przestrzennego. Definiowanie tych pojęć w gminnych aktach jest z pewnością dobrą praktyką, niestety wciąż jeszcze nie powszechną.
Obowiązująca linia zabudowy – definicja
Linia zabudowy obowiązująca to nic innego, jak wyznaczone położenie ściany frontowej budynku. Oznaczona jest na planie linią prostą zaznaczoną z jednej strony wypełnionymi kolorem trójkątami. Wyznacza ona linię zabudowy znajdującej się na sąsiednich działkach, czyli jest swoistym przedłużeniem zabudowy istniejącej w sąsiedztwie. Celem jej wyznaczenia jest uporządkowanie i powstającej zabudowy i zharmonizowanie jej z otoczeniem. Jeśli dla danego terenu nie został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to znajdziemy ją dopiero w decyzji o warunkach zabudowy terenu. Obowiązująca linia zabudowy nazywana jest czasem linią nakazaną lub obligatoryjną.
Nieprzekraczalna linia zabudowy – definicja
Nieprzekraczalna linia zabudowy wskazuje miejsce, za którym nowy budynek nie może się znaleźć. Nie ma jednak ograniczeń co do tego, w jakiej odległości od linii nieprzekraczalnej ma on zostać usadowiony – parametr ten pozostawia więc inwestorowi znacznie większą dowolność niż linia zabudowy obowiązująca. Na planie ta linia zabudowy oznaczona jest linią prostą oznaczoną zarysem trójkątów – w odróżnieniu od linii nakazanej, która oznaczona jest trójkątami wypełnionymi.
Co to jest nieprzekraczalna linia zabudowy? Rysuje się ją po to, by wyznaczyć tereny wolne od zabudowy na wszystkich sąsiadujących ze sobą działkach, aby, mówiąc ogólnie, zapewnić spójne zagospodarowanie przestrzeni. Jej położenie uzależnione jest od wielu czynników i może mieć różne cele – związane z bezpieczeństwem, planowanymi przyszłymi inwestycjami gminy czy też porządkowaniem tak powszechnego w naszym kraju chaosu budowlanego. Nieprzekraczalna linia zabudowy wyznaczana jest odległością od drogi, sąsiedniej działki, słupów i linii wysokiego napięcia czy innych instalacji.
Nieprzekraczalna linia zabudowy od drogi wskazana została w ustawie o drogach publicznych. Zgodnie z jej przepisami, jest to od 6 do 50 metrów – w zależności od typu drogi oraz położenia nieruchomości w terenie zabudowanym lub poza nim. Nie oznacza to jednak, że linie to nie mogą być kształtowane przez gminę w sposób odmienny – byle tylko linia nieprzekraczalna nie znajdowała się bliżej, niż zezwala na to ustawa.
Obowiązująca i nieprzekraczalna linia zabudowy – czy można zmienić ich położenie?
W przypadku obowiązującej linii zabudowy istnieje jedna możliwość zmiany położenia ściany budynku. Otóż, jeśli linia istniejącej już zabudowy tworzy uskok, linia nowej zabudowy prowadzona jest wzdłuż granicy tych zabudowań, które znajdują się dalej od drogi. W tej linii obowiązkowo powinna znaleźć się ściana frontowa budynku. Linia ta dotyczy wszystkich elementów budynku, a więc również ganków, tarasów czy balkonów.
W przypadku nieprzekraczalnej linii zabudowy plan zagospodarowania przestrzennego może dopuszczać wysunięcie poza jej obręb elementów takich jak balkony, tarasy, wykusze itp. Jeśli jednak na ten temat milczy – żaden element nie może znaleźć się poza ta linią. Jeśli jednak chodzi o odległość od drogi publicznej, ustawa pozwala zbliżyć budynek do drogi krajowej. Zgodnie z przepisami, możliwe jest to w szczególnie uzasadnionych przypadkach. W tej sprawie należy zwrócić się do zarządcy drogi, który zbada, czy dany przypadek jest wyjątkowy i czy argumenty wnioskodawcy są zasadne.
Należy też zwrócić uwagę, że nieprzekraczalna linia zabudowy dotyczy nie tylko budynków, ale i wszelkich obiektów budowlanych. Nie ma więc możliwości postawienia na tym terenie np. wiaty, garażu itd. Jednak jako, że linie zabudowy są terminami urbanistycznymi, nie ma przeciwwskazań do wysunięcia poza tą linię obiektów podziemnych.
